Hai iniziato ad ospitare con i portali online, tipo Airbnb e Booking, e non hai idea di come si dichiarino i compensi derivanti da questa attività? In questo articolo te lo spiego nel dettaglio.

Innanzitutto è giusto spiegare come funziona la tassazione e le commissioni dei portali online.

Tassazione

Quando decidi di avviare una locazione turistica, rientri in quella che è la tassazione prevista anche per gli affitti a lungo termine, quindi a livello fiscale non c’è differenza tra un affitto turistico a breve termine (meno di 30 giorni) e un affitto a lungo termine (maggiore di 30 giorni). Da privato puoi scegliere se avvalerti della cedolare secca oppure della tassazione ordinaria IRPEF.

Dal 2011 è stata introdotta in Italia la cedolare secca, che prevede un’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero, mentre un’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato. Con la Legge di bilancio 2024, la cedolare secca è passata dal 21% al 26% per gli host che gestiscono due o più locazioni brevi. Quando hai un affitto turistico a breve termine, rientri in quello che è il canone libero, quindi la tua aliquota di riferimento è il 21% o il 26%; in questo caso, la tassazione sarà applicata solo al guadagno derivante dalla tua struttura ricettiva. Se invece non ti avvali della cedolare secca, rientri nella tassazione ordinaria IRPEF (lo scaglione più basso è pari al 23% fino a 28000 euro lordi) e quindi la quota parte di reddito derivante dall’affitto turistico va a sommarsi a tutti i redditi che tu già hai quando sei in tassazione ordinaria IRPEF, pertanto ciò che guadagni dalla tua attività come host potrebbe farti pagare più tasse.

Tieni comunque in considerazione che, se hai 2 o più immobili destinati a locazione breve, la cedolare secca al 26% non si applicherà a tutti gli immobili, ma puoi sceglierne uno a cui sarà applicata la cedolare secca al 21%, mentre a tutti gli altri il 26%.

Pertanto, se fino al 2023 nella stragrande maggioranza dei casi conveniva scegliere la cedolare secca per le tue locazioni brevi, dal 2024 non sarà sempre così; ci sono dei casi in cui a maggior ragione la cedolare secca è sconveniente rispetto agli scaglioni IRPEF, per esempio se hai tantissime spese per la ristrutturazione del tuo appartamento e quindi può farti comodo alzare la quota di reddito per poter detrarre tutte queste spese.

Per approfondire il tema della cedolare secca e della tassazione per le locazioni brevi, puoi guardare il video “Cedolare Secca 2024…Come funzionerà? Cosa faranno Airbnb e Booking?” e “Quali Tasse Per il mio Affitto Turistico?” su Youtube.

Commissioni

Airbnb

Nel caso di commissione frazionata (divisa tra host e guest), Airbnb applica agli host una commissione pari al 3%+iva nel caso di termini di cancellazione flessibili, 4%+iva nel caso di termini di cancellazione moderati e 5%+iva nel caso di termini di cancellazione rigidi, mentre, nel caso di commissione semplificata (tutta a carico dell’host) o se si utilizza un Channel Manager, il 15%+iva, indipendentemente dai termini di cancellazione.

Booking

Booking, invece, addebita una commissione solamente all’host, che generalmente è pari al 18% per le strutture presenti nelle mete più ricercate (vedi città d’arte come Roma, Firenze, ecc.), mentre per le altre località si aggira tra il 15% ed il 18%. Queste commissioni possono alzarsi dell’1,3% (a volte di più ma molto raro) nel caso in cui il gestore della struttura faccia gestire direttamente a Booking i pagamenti.

Per ulteriori informazioni sulle commissioni di Airbnb e Booking, puoi guardare i video “Tutto ciò che NON Sapevi riguardo le Commissioni di Airbnb/Booking” e “Guida per Scegliere Termini Cancellazione del tuo annuncio Airbnb” su Youtube.

Nel paragrafo seguente ti spiego dove trovare i compensi da dichiarare sulle varie piattaforme online.

Dichiarazione dei compensi

Come forse già sai, da privato, dovrai pagare le tasse non sul compenso netto ma sul guadagno lordo (comprese le commissioni all’host) e quindi le tasse sono più alte. Né Airbnb né Booking applicano la ritenuta d’acconto per il momento!
AGGIORNAMENTO DIC 2023
⚠️Attenzione: Airbnb ha intenzione di trattenere la ritenuta d’acconto nel 2024. A breve ulteriori aggiornamenti.⚠️

Booking

Su Booking è più semplice rispetto ad Airbnb: ti basta andare sull’Extranet di Booking e, per ogni struttura che hai, c’è una sezione chiamata “contabilità – fatture”; all’interno di ogni anno solare Booking ti invia le fatture per ogni mese in cui hai ricevuto prenotazioni, quindi al massimo saranno 12 fatture, e mette il totale complessivo e anche quanto è la commissione che devi pagare o non pagare al portale.

Pertanto è semplice perché, per esempio se vuoi sapere il totale da pagare per prenotazioni arrivate nel mese di giugno, ti basterà prendere la fattura di giugno, che ti viene inviata tramite email il 5 o il 6 del mese successivo, e potrai vedere quanto è il totale che gli ospiti hanno pagato e le commissioni. Per la dichiarazione dei compensi, quindi, dovrai pagare la tua percentuale di tasse sul totale che l’ospite ha pagato.

Airbnb

Per trovare i guadagni lordi su Airbnb, invece, devi andare su “Menu – cronologia delle transazioni“. Dentro questa pagina vedrai una sezione chiamata “guadagno lordo“, che comprende anche le commissioni di Airbnb lato host e lì avrai per ogni annuncio i guadagni lordi per tutte le prenotazioni che hai ottenuto in un certo periodo di riferimento che puoi scegliere tu.
Purtroppo i guadagni lordi vengono mostrati tutti insieme, indipendentemente dall’annuncio di riferimento. Una possibile soluzione per separare le prenotazioni è scaricare il file CSV, che è un file excel un po’ particolare, e lì poter vedere in colonna i tuoi guadagni lordi con ogni annuncio che avrà la propria riga di riferimento.
Per scaricare e gestire correttamente il file CSV troverai un video completo all’interno del Corso Completo Airbnb.

Pertanto Airbnb è più complicato sia perché tutti gli annunci sono messi insieme sia perché, a differenza di Booking, non fa una fattura per ogni mese ma mette ogni singola prenotazione. Questo significa che se hai ottenuto 200 prenotazioni da Airbnb dovrai andare a controllare una per una tutte queste prenotazioni. Su Booking riesci più facilmente a fare anche un controllo di tutti i guadagni che ti sono arrivati in tasca, sul tuo conto corrente o sulla forma di pagamento che hai scelto.

Per approfondire questo argomento, puoi guardare il video “Come Dichiarare i Compensi da Airbnb e Booking.com” su Youtube.

Se hai domande o commenti da fare, scrivi pure qua sotto.

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