Cosa fare prima di pubblicare il proprio annuncio su Airbnb, Booking e VRBO

Ti preoccupa l’idea di affittare la tua casa per lunghi periodi di tempo a persone che spesso non conosci, che non sai se ti pagano, che potrebbero danneggiarti la casa, che non sei sicuro che te la lascino libera al termine del contratto e che magari potrebbero subaffittarla a tua insaputa? Allora, la soluzione giusta per te è l’affitto breve.

Senza dubbio avrai sentito parlare negli ultimi anni del boom di piattaforme online come Airbnb, Booking e VRBO, che connettono il guest, cioè l’ospite, all’host, cioè il padrone di casa; su questi portali sono registrati milioni di clienti da tutto il mondo, quindi le possibilità di guadagnare in questo settore sono enormi. Un aspetto da considerare è che la stragrande maggioranza dei guest su questi portali sono vacanzieri, quindi sicuramente al termine del loro soggiorno vorranno lasciarti la casa; un altro vantaggio importantissimo è che se il tuo appartamento si trova in una zona turistica, allora sicuramente i tuoi guadagni sono superiori ai guadagni medi che otterresti da un affitto a lungo termine, a volte anche nettamente superiori, e, ultimo ma non ultimo, l’affitto breve tramite queste piattaforme ti garantisce notevole flessibilità, cioè tu puoi pubblicare l’annuncio del tuo appartamento e provare per un periodo di tempo, se poi la soluzione non ti piace e vuoi ritornare all’affitto a lungo termine, puoi cancellare il tuo annuncio in qualsiasi momento senza alcuna penalità e senza alcun costo.

Prima di pubblicare un annuncio, ci sono tutta una serie di aspetti e obblighi burocratici e non che devi conoscere e assolvere per essere in regola, che verranno dettagliati nei successivi paragrafi.

Comunicazione di inizio attività

Prima di iniziare ad ospitare, solitamente deve essere effettuata una comunicazione di locazione turistica, cioè compilare telematicamente dei moduli molto semplici, in cui viene chiesta la particella catastale, quante camere e quanti bagni sono presenti nella struttura ecc.; questa comunicazione deve essere indirizzata al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del comune di riferimento.

Flussi statistici

Quasi tutte le regioni italiane richiedono l’invio di dati per i flussi statistici, cioè vogliono rilevare quanta attività turistica c’è in determinati periodi dell’anno, quindi tu dovrai registrare solitamente a livello mensile tutti gli ospiti che soggiornano presso la tua struttura turistica.

Codice identificativo

Quasi tutte le regioni italiane forniscono a strutture registrate come locazioni turistiche un codice identificativo della struttura, cioè ogni struttura ha il suo codice alfanumerico che identifica la struttura e che serve per accertare che quella struttura è in regola dal punto di vista della registrazione come locazione turistica; questo codice fornito dalla regione andrà poi inserito anche sull’annuncio di Airbnb e Booking.

Ogni regione ha il suo procedimento per potere ottenere questo codice: in alcuni casi bisogna iscriversi ad uno specifico portale della regione, a volte serve fare la comunicazione che si fa affitto turistico al comune di riferimento.

Questo codice assume un nome diverso per quasi ogni regione: in Liguria per esempio si chiama CITRA, in Puglia CIS (Codice Identificativo di Struttura), in Lombardia CIR (Codice Identificativo Regionale), ecc.

Per maggiori informazioni su questo codice, puoi guardare i video “Dal 2021 Codice per Immobili Obbligatorio per Tutti?” e “Codice Identificativo Regionale anche per affitti turistici. Dove inserirlo?” su Youtube.

Tassa di soggiorno

Un importante obbligo del proprietario/gestore di una struttura ricettiva è quella di richiedere agli ospiti la tassa di soggiorno e poi versarla al comune di riferimento.

La tassa di soggiorno o imposta di soggiorno è una tassa sull’ospite, quindi un ospite che vuole soggiornare una o più notti in un determinato comune dovrà pagare una certa tassa (non tutti i comuni la richiedono); la tassa è a persona a notte e a volte può diventare anche molto consistente, specie nelle città più grandi. L’importo della tassa di soggiorno varia a seconda della tipologia di struttura ricettiva: per gli alberghi a cinque stelle generalmente si paga di più, mentre gli affittacamere, i bed and breakfast, gli ostelli, le case vacanze e gli appartamenti a uso turistico di solito hanno la stessa tariffa.

Tantissimi comuni italiani, soprattutto le città più importanti a livello turistico italiano, hanno accordi con Airbnb per il pagamento della tassa di soggiorno, che viene prelevata direttamente dalla piattaforma e versata nelle casse del comune; in tutti gli altri casi, cioè se la prenotazione arriva da Booking o altri portali o con prenotazione diretta, il proprietario/gestore dovrà richiedere la tassa di soggiorno all’ospite e poi versarla al comune. In quest’ultimo caso il pagamento può essere in contanti, fornendo la relativa ricevuta, oppure tramite bonifico o carta di credito (per esempio utilizzando SumUp).

Un aspetto importante da conoscere sono le esenzioni, cioè ogni comune ha una lista di categorie esenti dal pagamento della tassa di soggiorno: di solito sono i minori di una certa età (12, 14 o 16 anni), le forze dell’ordine al lavoro, persone con disabilità, ecc. Puoi trovare l’elenco delle categorie esenti sul sito web del tuo comune di riferimento.

Quasi ogni comune italiano ha un portale per il pagamento della tassa di soggiorno, su cui inserire quanti ospiti e quanti pernottamenti ci sono stati nel periodo di riferimento, che può essere mensile, bimestrale o trimestrale, a seconda di ogni quanto vada pagata la tassa di soggiorno (varia da comune a comune). Il pagamento solitamente avviene direttamente online tramite PagoPA, carta di credito o bonifico, quindi non c’è bisogno di andare in comune a versare la tassa di soggiorno.

Per approfondire il tema della tassa di soggiorno, puoi guardare il video “Cos’è la Tassa di Soggiorno e Come si Paga…” su Youtube.

Alloggiati Web

Un obbligo importantissimo è quello di inviare alla questura i dati degli ospiti che soggiornano nella nostra struttura, entro 24 ore dal loro arrivo.

Esiste un portale apposito della Polizia di Stato chiamato Alloggiati Web: per accedere a questo portale serviranno le credenziali, quindi devi fare richiesta alla questura di competenza del tuo territorio per fartele rilasciare; una volta ottenute le credenziali, potrai accedere al portale e dalla tua area di lavoro potrai inviare i dati dei tuoi ospiti.

Il portale ti chiederà le notti di permanenza, il nome, il cognome, la data e il luogo di nascita, il tipo e luogo di rilascio del documento dei tuoi ospiti; una cosa importante da sapere che ci semplifica un po’ la vita è che, nel caso in cui abbiamo a che fare con un gruppo o una famiglia, possiamo mettere il numero del documento solamente del capogruppo o capo famiglia e di tutti gli altri solamente inserire solo nome, cognome, luogo e data di nascita; un’altra cosa da sapere è che dovrà essere inserito il comune di nascita e di rilascio del documento solo per gli ospiti italiani, mentre per gli ospiti stranieri si dovrà inserire solo la nazione.

Un’altra cosa poco conosciuta ma che è importante sapere è che si deve conservare per cinque anni le ricevute relative all’invio delle schedine, scaricandole sul computer oppure stampandole; dal giorno successivo all’invio dei dati e fino a 30 giorni dopo, all’interno del portale comparirà la relativa ricevuta.

Contratto d’affitto turistico

Il contratto d’affitto turistico è un contratto che viene stipulato fra due persone fisiche, ossia il locatore e il conduttore: il locatore è colui che ha il bene immobile di proprietà, mentre il conduttore è colui che ne beneficerà per un determinato periodo di tempo.

Il contratto d’affitto turistico ha una durata inferiore alle 29 notti nell’intero anno solare e non va registrato all’Agenzia delle Entrate; il contratto d’affitto turistico deve contenere sicuramente il nome del conduttore e del locatore, il bene che viene dato in affitto per un determinato periodo di tempo e la cifra corrisposta (il canone di locazione). Questo contratto rappresenta una forma di tutela dell’host nel caso in cui succeda qualcosa di grave all’interno della proprietà.

Per approfondire questo argomento, puoi guardare il video “Contratto Locazione Anche Per Affitti Brevi?” su Youtube.

Tassazione

Quando si decide di avviare un affitto turistico, si rientra in quella che è la tassazione prevista anche per gli affitti a lungo termine, quindi a livello fiscale non c’è differenza tra un affitto turistico a breve termine (meno di 30 giorni) e un affitto a lungo termine (maggiore di 30 giorni). Come privati si può scegliere se avvalerci della cedolare secca oppure della tassazione ordinaria IRPEF.

Dal 2011 è stata introdotta la cedolare secca, che prevede un’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero, mentre un’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato. Quando fai un affitto turistico a breve termine, rientrerai in quello che è il canone libero, quindi la tua aliquota di riferimento è il 21%; in questo caso, la tassazione sarà applicata solo al guadagno derivante dalla tua struttura ricettiva. Se invece non ti avvali della cedolare secca, rientri nella tassazione ordinaria IRPEF e quindi la quota parte di reddito derivante dall’affitto turistico va a sommarsi a tutti i redditi che tu già hai quando sei in tassazione ordinaria IRPEF, pertanto ciò che guadagni dalla tua attività come host potrebbe farti pagare più tasse.

Pertanto, nella stragrande maggioranza dei casi conviene scegliere la cedolare secca per il tuo affitto turistico; ci sono però dei casi in cui potrebbe essere più essere svantaggioso fare la cedolare secca, per esempio se si hanno tantissime spese per le ristrutturazioni del tuo appartamento e quindi può far comodo alzare la quota di reddito per poter detrarre tutte queste spese.

Per approfondire il tema della tassazione, puoi guardare il video “Quali Tasse Per il mio Affitto Turistico?” su Youtube.