Se leggi i giornali cartacei o online oppure hai guardato recentemente telegiornali, sicuramente avrai sentito parlare di novità per quanto riguarda la cedolare secca per le locazioni brevi. Nella legge di bilancio 2024 si parla, infatti, di locazioni brevi e ci sono delle variazioni rispetto agli anni passati, principalmente per due aspetti: l’obbligo per le piattaforme online di trattenere la cedolare secca e versarla all’Agenzia delle Entrate per conto dell’host e la modifica della cedolare secca, che passa dal 21% al 26% per chi ha 2 o più locazioni brevi. In questo articolo parleremo e approfondiremo entrambi i temi, di modo che sia per te tutto più chiaro e che tu possa lavorare serenamente.

Ritenuta fiscale delle OTA

La prima novità molto importante, che è entrata in vigore dal 1 gennaio 2024, riguardo l’obbligo per le piattaforme online di applicare la ritenuta fiscale ad ogni prenotazione effettuata tramite il portale stesso; questa norma era già prevista da un po’ di tempo, infatti Airbnb è già stata multata negli scorsi mesi per non aver versato la ritenuta fiscale all’Agenzia delle Entrate nel periodo 2017-2021. Pertanto, i portali ti invieranno i soldi direttamente al netto anche della ritenuta d’acconto del 21% (o 26% se hai due o più locazioni brevi).

Analizziamo di seguito come funzionerà su Airbnb e Booking, sottolineando chi è soggetto a questo obbligo e chi no.

Airbnb

Se hai la Partita IVA, ossia sei un host professionale, Airbnb non ti applicherà la ritenuta d’acconto e per te non cambierà praticamente niente; tuttavia, Airbnb sta creando non pochi problemi agli host per quanto riguarda la ritenuta fiscale, poichè ci sono molte situazioni ambigue a cui sembra non esserci ancora una risposta.

Se sei un host su Airbnb, il 1 gennaio 2024 avrai sicuramente ricevuto un’email da parte della piattaforma, dove ti richiedeva di scegliere nella sezione “Imposte – Ritenute fiscali” se Airbnb farà la trattenuta per conto tuo oppure continuerai a gestirla autonomamente e, in particolare, si specifica che questa seconda opzione è riferita a host professionali o gestori di annunci per conto di altre persone. Questa frase ha creato un’enorme confusione tra gli host italiani, per paura di avere dei problemi a livello fiscale nel caso in cui si scelga la seconda opzione: infatti, ci sono tantissimi casi in cui l’account che ha creato gli annunci o l’annuncio non è il proprietario, ossia colui a cui dovranno essere fatte le ritenute, ma per esempio un ragazzo che lo fa per suo nonno oppure per i genitori, perchè questi magari non hanno alcuna competenza informatica; inoltre, pssono esserci comproprietà oppure situazioni miste.

Pertanto, Airbnb deve dire una volta per tutte cosa succede sia rifiutando la ritenuta sia accettandola e, in quest’ultimo caso, quali dati verranno presi dalla piattaforma per fare la certificazione unica: per esempio, potrebbe essere il codice fiscale dell’account, che però può essere uno solo, ossia quello del titolare dell’account, che come già detto potrebbe non essere il proprietario. Nelle FAQ della piattaforma c’è scritto che, una volta che tu scegli di lasciar trattenere la ritenuta d’acconto ad Airbnb, quest’ultimo dovrà richiederti ulteriori dati per una rendicontazione corretta, ma Airbnb deve specificare al più presto se, in caso di accettazione della ritenuta fiscale, verranno chiesti i dati corretti del proprietario o di chi riceve i pagamenti per ogni annuncio, altrimenti continuerà a regnare la confusione su questo tema.

Per avere maggiori informazioni sulla cedolare secca su Airbnb, puoi guardare il video “Che Succede su Airbnb? CAOS Ritenute Fiscali…” su Youtube.

Booking

Su Booking, invece, la situazione è differente. Infatti, nel caso in cui tu sei il titolare dell’account ma non sei il proprietario dell’alloggio, hai la possibilità di compilare il modulo “Know your partner”, dove potrai inserire i dati di tutte le persone che possiedono almeno il 25% della proprietà. Questa dovrebbe essere la strada che sceglie Booking per una rendicontazione corretta.

Dal 2024 Booking applicherà la ritenuta fiscale solamente agli host privati che hanno attivato i pagamenti tramite Booking e che non offrono servizi extra; invece, se hai Partita IVA oppure sei un host privato e accetti solo pagamenti in struttura o offri servizi extra, tipo la colazione, ecc. Booking non tratterrà la ritenuta d’account dai tuoi guadagni. Tieni conto che queste sono le regole attuali che Booking sta applicando e che potrebbero cambiare più avanti nel tempo.

Per avere più informazioni sulla ritenuta fiscale su Booking, puoi guardare il video “Cedolare Secca 2024…Come funzionerà? Cosa faranno Airbnb e Booking?” su Youtube.

Adesso facciamo due calcoli per capire quanto può restarti in tasca dopo questa modifica, supponendo che siano applicate le tre condizioni spiegate sopra per la ritenuta fiscale: supponiamo che in un anno il tuo guadagno lordo annuo sia pari a 10.000 euro e che tu abbia una commissione base del 15% (18% nelle città turistiche), a questa devi aggiungere l’1,3% di gestione dei pagamenti tramite Booking; poi da aprile 2023 Booking ha aggiunto l’IVA al 22% alle proprie commissioni, quindi si arriva a quasi il 20% di commissioni totali che si prende Booking. Pertanto, su 10.000 euro ti rimangono in tasca 8.000 euro; togliendo anche la ritenuta fiscale, che si applica al totale lordo, vanno via altri 2.100 euro, pertanto rimangono 5.900 euro, ossia il 59% del totale lordo guadagnato in un anno (nel caso di città turistiche si può arrivare al 55%). Quindi, devi assolutamente tenere in considerazione questo quando d’ora in poi inserirai i prezzi sul calendario di Booking, soprattutto se hai la struttura anche su altre piattaforme.

Per avere maggiori informazioni sui guadagni su Booking con la ritenuta fiscale, puoi guardare il video “2024 Ritenuta Acconto Booking…Quanto rimane davvero in tasca?” su Youtube.

Cedolare secca dal 21% al 26%

Quando decidi di avviare una locazione turistica, rientri in quella che è la tassazione prevista anche per gli affitti a lungo termine, quindi a livello fiscale non c’è differenza tra un affitto turistico a breve termine (meno di 30 giorni) e un affitto a lungo termine (maggiore di 30 giorni). Da privato puoi scegliere se avvalerti della cedolare secca oppure della tassazione ordinaria IRPEF.

Dal 2011 è stata introdotta in Italia la cedolare secca, che prevede un’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero, mentre un’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato. Con la Legge di bilancio 2024, la cedolare secca è passata dal 21% al 26% per gli host che gestiscono due o più locazioni brevi. Quando hai un affitto turistico a breve termine, rientri in quello che è il canone libero, quindi la tua aliquota di riferimento è il 21% o il 26%; in questo caso, la tassazione sarà applicata solo al guadagno derivante dalla tua struttura ricettiva. Se invece non ti avvali della cedolare secca, rientri nella tassazione ordinaria IRPEF (lo scaglione più basso è pari al 23% fino a 28000 euro lordi) e quindi la quota parte di reddito derivante dall’affitto turistico va a sommarsi a tutti i redditi che tu già hai quando sei in tassazione ordinaria IRPEF, pertanto ciò che guadagni dalla tua attività come host potrebbe farti pagare più tasse.

Tieni comunque in considerazione che, se hai 2 o più immobili destinati a locazione breve, la cedolare secca al 26% non si applicherà a tutti gli immobili, ma puoi sceglierne uno a cui sarà applicata la cedolare secca al 21%, mentre a tutti gli altri il 26%.

Pertanto, se fino al 2023 nella stragrande maggioranza dei casi conveniva scegliere la cedolare secca per le tue locazioni brevi, dal 2024 non sarà sempre così; ci sono dei casi in cui a maggior ragione la cedolare secca è sconveniente rispetto agli scaglioni IRPEF, per esempio se hai tantissime spese per la ristrutturazione del tuo appartamento e quindi può farti comodo alzare la quota di reddito per poter detrarre tutte queste spese.

Per approfondire il tema della cedolare secca e della tassazione per le locazioni brevi, puoi guardare il video “Cedolare Secca 2024…Come funzionerà? Cosa faranno Airbnb e Booking?” e “Quali Tasse Per il mio Affitto Turistico?” su Youtube.

Se hai domande o commenti da fare, scrivi pure qua sotto.

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